Льготная ипотека на самостоятельное строительство дома
Размышляете о доме мечты, но не хватает денег на строительство? Выход есть: с лета 2022 года можно оформить льготную ипотеку на строительство дома своими силами без привлечения подрядчиков. В статье рассказываем, как это сделать.
- В чем смысл льготной ипотеки на строительство дома
- Что такое «самостоятельное» строительство
- Условия льготного кредитования
- Требования к заемщику
- Какие документы необходимы для оформления ипотеки на строительство дома
- Ограничения по строительству с привлечением льготной ипотеки
- Где и какие дома можно строить
- Срок строительства и порядок выдачи заемных средств
- Как проверить категорию земли, на которой расположен земельный участок, и виды разрешенного использования
- Возможно ли строительство жилого дома на земле сельхозназначения
- Какие документы потребуются до начала строительства
- Можно ли использовать материнский капитал в качестве первоначального взноса
Льготная загородная ипотека расширила перечень льготных кредитов. Теперь такой кредит можно взять, чтобы самостоятельно построить загородный дом.
Рынок нуждался в таком ипотечном продукте. Люди часто выбирают самостоятельное строительство загородного дома.
В чем смысл льготной ипотеки на строительство дома
По данным опросов россиян, количество желающих обосноваться за городом с началом пандемии коронавируса возросло. Однако сделать это могли лишь немногие. Строительство дома — дело затратное, а получить ипотеку на его возведение — сложно выполнимая задача.
Дело в том, что до 2022 года получить заем на строительство загородного дома можно было только с привлечением профессионального подрядчика, которого должен одобрить банк. Это снижало риски на выходе получить неликвидный объект, который является залогом, или что стройка вовсе будет заморожена.
Вместе с тем, стоимость услуг аккредитованных на строительство подрядчиков не устраивала потребителей — построить дом своими силами дешевле.
Все, что оставалось делать — рассчитывать на потребительский кредит, а процентная ставка по нему, как правило, выше, чем по ипотеке.
И вот в 2022 году государство пересмотрело условия по ипотечным займам — теперь получить льготный кредит и построить загородный дом своими силами без привлечения подрядчика стало проще. Залогом для банка станет земельный участок и построенный на нем дом.
По мнению правительства, эта мера помощи населению позволит обеспечить жильем не менее 50 тысяч семей.
Что такое «самостоятельное» строительство
Ипотека на загородном рынке активно развивается с 2020 года. Однако новая льготная программа принципиально отличается от предыдущих.
Этот кредит можно получить на стройку своими силами, то есть будущий дом можно строить самостоятельно или привлечь любых строителей, не обращая внимание на их юридический статус. До этого банки давали кредиты на постройку частных домов при условии, что строить будут компании, аккредитованные банком.
Привлекая профессионалов, банки снижали риски недостроя или получения неликвидного объекта в залог, но ценник у таких строителей не всегда бюджетный. Сегодня же многие вынуждены экономить.
Бюджетная стройка требует внимательного подхода ко всем тратам. Тут часто выручает рассрочка. Покупайте товары у партнеров Халвы и пользуйтесь рассрочкой до 10 месяцев.
Универсальная карта «Халва» — не просто удобное платежное средство. Она, словно швейцарский нож, содержит десятки полезных финансовых инструментов в одном пластике и мобильном приложении. Кешбэк до 10%, рассрочка в 250 000+ магазинов и доход на остаток до 15% с бесплатным обслуживанием. Сделайте свою жизнь слаще и удобнее!
Условия льготного кредитования
Льготные условия кредитования частного строительства просты:
- процентная ставка — не выше 8%;
- сумма — до 12 млн рублей в Москве, Московской области, Санкт-Петербурге и Ленинградской области и до 6 млн для всех других населенных пунктов;
- взнос — 20%;
- действие программы — до 1 июля 2024 года;
- рефинансирование — нет.
Обратите внимание, что заявленная ставка может быть снижена банками. Но она не может быть выше 8%.
Максимальная сумма кредита также оговорена. Но если на строительство требуется больше, то лимит можно увеличить для жителей столиц и их областей — до 30 млн рублей, в других регионах — до 15 млн рублей. Однако по льготной ставке вы получите лишь установленную сумму. Остальные деньги банк выдаст под рыночный процент.
Условия просты и понятны, однако есть ограничения по строительству.
Требования к заемщику
Оформить льготную ипотеку могут дееспособные граждане РФ с постоянной или временной регистрацией на территории страны — это главное и одинаковое для всех банков условие.
В остальном требования к заемщику у разных финансовых организаций могут отличаться. Приведем самые распространенные из них:
- возраст от 20 до 85 лет (в некоторых банках от 18 до 75 лет);
- наличие постоянного места работы и непрерывного стажа от шести месяцев (в разных банках этот срок отличается);
- совокупный трудовой стаж от одного года.
Актуальный и полный перечень требований необходимо уточнять в том финансовом учреждении, где вы планируете оформлять заем.
Какие документы необходимы для оформления ипотеки на строительство дома
Набор документов, которые понадобятся, также отличается. Перечислим, что входит в основной пакет:
- заявление на ипотеку;
- паспорт гражданина РФ;
- военный билет (для мужчин до 27 лет);
- заверенная копия трудового договора или трудовой книжки;
- документы, подтверждающие доход.
Кроме того, понадобится выписка из ЕГРН и документ о согласовании строительства с администрации населенного пункта, где предполагается возведение дома.
Это самый распространенный перечень документов. Он может меняться, поэтому заранее обязательно проконсультируйтесь у представителя банка.
Ограничения по строительству с привлечением льготной ипотеки
С условиями предоставления льготного займа разобрались, теперь посмотрим, какие есть ограничения по строительству, требования к земле и постройке.
Где и какие дома можно строить
Деньги на строительство дадут лишь в том случае, если назначение земельного участка подразумевает строительство.
У нас в стране строить дома можно на следующих землях:
- ИЖС;
- малоэтажной жилищной застройки;
- блокированной жилой застройки;
- приусадебных участках личного подсобного хозяйства;
- участках сельхозназначения в определенных условиях.
Если же земля не подразумевает строительство жилого дома, например, имеет промышленное назначение, то ипотеку не одобрят. Кроме того, банк вправе ввести дополнительные условия. Например, выдавать кредит, если участок находится не дальше 100 км от Москвы или не имеет обременений.
Деньги даются на постройку индивидуального жилого дома. Градостроительный кодекс под такой постройкой подразумевает отдельно стоящее здание, у которого не больше трех этажей и которое не выше 20 м. Делить такое здание на отдельные объекты нельзя.
Срок строительства и порядок выдачи заемных средств
Если привлекать льготные деньги на постройку частного дома, то уложиться со стройкой необходимо в год. Причем не просто построить коробку, но и подвести коммуникации, зарегистрировать постройку и поставить ее на кадастровый учет.
Заемные деньги выдают частями — траншами. О том, как это происходит, расскажем далее.
Транши на оплату стройки
Деньги по этой ипотеке банк будет выдавать частями. Если деньги нужны и на покупку земли и на строительство, то будет четыре транша. Если земля уже есть — три.
- Первый транш выдается на покупку земли. Чтобы получить второй транш, необходимо купить землю, зарегистрировать право собственности и отдать ее в залог банку.
- Второй транш выделяется на строительство фундамента. Целевое расходование придется подтверждать: предоставить банку фотоотчет, чеки по оплате расходных материалов и строительных работ, расписки от строителей, документы на подрядные работы.
- Третий транш идет на основные работы: строительство стен, перекрытий, пола, кровли и т.д. Отчитаться о выполнении этого этапа перед банком также придется. После того как банк убедится, что работы выполнены, будет направлен последний транш.
- Четвертый транш идет на заключительные работы и постановку дома на кадастровый учет.
После готовый дом передается в залог банку до полного погашения кредита.
Но транши предусмотрены и в отношении первоначального взноса. Этот взнос делится на три или четыре транша и также выплачивается банку на специальный счет после завершения каждого этапа строительства. Лишь после отчета о завершении этапа стройки и переводе очередной части первоначально взноса банк выделит следующий транш ипотеки.
Востребованность ипотеки на рынке
Мнение экспертов о востребованности ипотеки на ИЖС разделилось.
Генеральный директор VSN Realty Яна Глазунова считает, что доля таких покупателей не будет доминирующей, да и спрос по загородному рынку заметнее всего растет на уже готовые дома, с ремонтом и мебелью.
Но большинство экспертов придерживаются иного мнения. Дмитрий Веселков, директор департамента ипотечных программ и банковского кредитования компании «Метриум», убежден, рынок ждал этого продукта:
— Исследование ДОМ.РФ и ВЦИОМ показало, что порядка трети (около 50 тыс. человек) от респондентов, желающих построить загородный дом, рассчитывают справиться своими силами. Другая целевая аудитория— те, кто раньше не закончил стройку.
Ограничивающими факторами выступят срок завершения работ (год с момента выдачи кредита) и лимит в 12 млн рублей для столичного региона. Это сужает выбор до быстровозводимых проектов, в том числе индустриальных серий. Полагаю, что программа будет востребована прежде всего в регионах. Тем более, в некоторых муниципалитетах именно ИЖС составляет основную массу вводимого жилья.
Если же вы пока не готовы переезжать за город, но хотите улучшить жилищные условия, то воспользуйтесь льготной ипотекой на покупку квартиры в новостройке.
В Совкомбанке квартиры на первичном и вторичном рынке для семей с детьми доступны от 4,09% с господдержкой.
Частые вопросы об ипотеке на строительство частного дома
Тема льготной ипотеки вызывает немало вопросов. Мы собрали самые популярные из них и подготовили содержательные ответы, которые помогут вам разобраться в нюансах.
Как проверить категорию земли, на которой расположен земельный участок, и виды разрешенного использования
Данную информацию можно проверить несколькими способами:
- заказать выписку ЕГРН;
- посмотреть в кадастровом паспорте, договоре аренды на землю или в свидетельстве о праве собственности;
- уточнить на сайте Росреестра (вам понадобится точный адрес или кадастровый номер участка).
Возможно ли строительство жилого дома на земле сельхозназначения
Да, это разрешено с 2022 года, но есть условия:
- участок должен принадлежать крестьянско-фермерскому хозяйству;
- землю можно использовать только по назначению: вести фермерскую и сельхоз-деятельность;
- по соотношению к участку дом не может занимать больше, чем 0,25% от его площади, быть выше трех этажей и больше 500 квадратных метров.
Какие документы потребуются до начала строительства
Прежде чем приступить к стройке, ее нужно согласовать с местной администрацией. Для этого понадобится всего три документа:
- заполненное заявление с уведомлением о планах на строительство;
- паспорт гражданина РФ (копия);
- выписка из ЕГРН или другой правоустанавливающий документ на землю.
Подготовленный пакет документов нужно отправить в администрацию одним из перечисленных способов:
- лично отнести в приемную;
- отправить заказным письмом;
- отправить по электронной почте или сайт администрации (при наличии);
- через отделение МФЦ.
Можно ли использовать материнский капитал в качестве первоначального взноса
Да, материнский капитал можно использовать для строительства или реконструкции частного дома. В этом случае действуют те же самые требования к земельному участку и дому, о которых мы рассказали выше в статье.
Как взять льготную ипотеку на самостоятельное строительство дома
В России запустили пилотную льготную ипотечную программу на строительство частных жилых домов своими силами, без оформления договора подряда с профессиональными застройщиками. Ипотечная программа для строительства частных домов своими силами является частью федеральной программы льготной ипотеки под 9%. Поэтому все банки — участники программы (порядка 70 банков) имеют возможность выдавать кредиты на подобные цели, поясняют в банке «Дом.РФ». Рассказываем, как оформить такой кредит и как это нововведение повлияет на загородный рынок.
Условия льготной ипотеки для строительства дома собственными силами:
- ставка — 9%;
- размер кредита: 12 млн руб. — для Москвы, Санкт-Петербурга, Московской и Ленинградской областей, 6 млн руб. — для остальных регионов;
- первоначальный взнос — 20% от общей суммы кредита;
- рефинансирование — не предусмотрено;
- срок действия программы — до 31 декабря 2022 года.
Банк предоставляет кредитную линию заемщику, каждый транш перечисляется на отдельный этап строительства после подтверждения о завершении предыдущего. В качестве залога банк будет принимать земельный участок, на котором планируется строительство, и дом после его возведения. Важным условием является завершение строительства в течение 12 месяцев с даты заключения кредитного договора с банком.
Всего в программе участвуют 70 банков и иных кредиторов. Распространение льготной ипотеки под 9% на строительство частных домов собственными силами, по оценке «Дом.РФ», позволит дополнительно ввести 1 млн кв. м жилья.
Основной целью введения данной льготы является восполнение потерь кредитных организаций из-за падения потребительского спроса на ипотеку (Фото: shutterstock.com)
Как взять ипотеку для самостоятельного строительства
Первый этап — заемщик проходит проверку на платежеспособность, предоставляет необходимые документы и получает от банка одобрение на кредит. Так как банк «Дом.РФ» работает по выпискам из Пенсионного фонда России, то для рассмотрения заявки достаточно только паспорта, 70% решений по заявкам принимается автоматически. Для остальных банков, которые будут работать с этой ипотекой, набор документов стандартный.
Стандартный список предоставляемых документов:
- заявление;
- паспорт;
- справка о заработной плате;
- копия трудовой книжки, которую должен подписать работодатель;
- пенсионное удостоверение, если покупатель пенсионер;
- для индивидуальных предпринимателей — документ, подтверждающий статус ИП, и декларация о доходах индивидуального предпринимателя.
Второй этап — проводится проверка находящегося в собственности у заемщика земельного участка на наличие препятствий для строительства жилья или участка, который клиент планирует приобрести.
Третий этап — заемщик предоставляет в банк рукописную смету и проект дома. После этого банк-кредитор проверяет документы, предоставленные на андеррайтинг.
Четвертый этап — банк перечисляет деньги на счет заемщика по первому траншу.
Пятый этап — ежемесячные выплаты кредита. После окончания строительства и постановки дома на кадастровый учет в Росреестре банк вводит под залог новое жилье.
Транши по кредиту
Транши по кредиту будут разбиваться по этапам стройки согласно смете.
Первый транш — на приобретение земли в аккредитив продавцу (если цель кредита — стройка и приобретение земли).
Далее три транша:
- транш на фундамент будет начислен как аванс под залог земли — не более 40%;
- транш на каркас и тепловой контур — по факту подтверждения банком завершения предыдущего этапа стройки — не более 40%;
- транш на инженерию — по факту подтверждения банком завершения предыдущего этапа стройки — остаток по смете на стройку.
Как льготная ипотека отразится на рынке жилья
Возведение загородного дома своими силами — довольно специфический сегмент рынка. Появление в этом сегменте более выгодных вариантов ипотеки, безусловно, сделает строительство дома чуть более комфортным, говорит заместитель генерального директора «KASKAD недвижимость» Ольга Магилина. Эксперт предупреждает, что риски для клиента при самостоятельном строительстве дома существенно выше, чем при покупке готового или строящегося дома в организованном поселке от профессионального застройщика. Самостоятельно придется рассчитать общий объем затрат и время, которое потребуется до момента переезда в новый дом, добавляет эксперт.
Тем не менее эксперты считают, что новая льготная программа для ИЖС необходима загородному рынку. «Даже при 9% годовых можно ожидать рост спроса на такой вид кредита. Успешность данной программы будет зависеть от требований разных банков к получателям кредитов», — считает сопредседатель правления Ассоциации деревянного домостроения (АДД) Юлия Юрлова.
Программа подходит только для собственников земельных участков и не подходит для участков, предоставленных в аренду (Фото: shutterstock.com)
Пока влияние на рынок введение нового вида льготной ипотеки оценить крайне сложно. Очевидно, что в периоды экономической турбулентности вырастает доля участков без подряда среди общего числа сделок, связанных с покупкой загородного жилья, говорит Ольга Магилина. Однако, по ее словам, многие из таких сделок зачастую оказываются эмоциональными: более половины покупателей участков далеки от детального понимания, как именно они будут строить дом — чьими силами, в какие сроки и на какие средства.
Какие есть риски и нюансы
В новой ипотечной программе есть четкое требование — ввод построенного дома в течение 12 месяцев. Если под этим подразумевается паспорт БТИ, то это реально, особенно если дом деревянный, говорит Юлия Юрлова. С домами по другим технологиям будет сложнее из-за ограничений на производство работ в зимний период. Если это дом из пеноблока, то на его строительство в положительные температуры у вас остается только полгода, резюмирует эксперт.
«Нельзя не сказать и о низкой культуре строительства у тех, кто специализируется на ИЖС. Там редко заключаются договоры, часто нарушаются сроки, привлекаются низкоквалифицированные рабочие. Как следствие — массовые споры о качестве, нарушении сроков, возврате неотработанных авансов», — отмечает юрист, партнер Capital Law Office Артур Стариков.
По действующему законодательству, построить свой дом можно только на землях определенной категории. Поэтому, если гражданин имеет свой участок, на котором запрещено строительство жилого дома, например на землях промышленного производства, в предоставлении кредита будет отказано, замечает юрист направления интеллектуальной собственности и коммерческих споров юридической группы «Совет» Тимур Фатыхов. В этом случае необходимо либо переводить землю в другую категорию, либо дополнительно приобретать земельный участок для такого строительства.
Риски есть как у заказчика, так и у банка. Заказчик должен найти себе строительную компанию, бригаду строителей, «рукастого» соседа или строить сам. Но какое качество будет у таких построек и как оценить его, задается вопросом Юлия Юрлова. Ведь банк, дающий кредит, должен иметь ликвидный продукт. Поэтому кредитная организация постарается обезопасить свои риски. Но как это сделать — будет видно во время реализации данной программы, отмечает эксперт.
В этом году инфляция двузначная, а это значит, что к концу строительства его стоимость — с учетом увеличивающихся цен на стройматериалы — может оказаться куда выше расчетной, предупреждают эксперты. Остановка стройки или превышение требуемых сроков для возведения дома может привести к повышению процентной ставки по кредиту, добавляет Артур Стариков. В результате заемщик может не справиться с выросшей кредитной нагрузкой.
Пока влияние на рынок введение нового вида льготной ипотеки оценить крайне сложно (Фото: shutterstock.com)
Артур Стариков, партнер Capital Law Office:
— Входить в проект с льготной ипотекой на самостоятельное возведение загородного дома следует только при наличии разработанного проекта, квалифицированного подрядчика, заключающего с вами договор, с прозрачной схемой финансирования. Также на берегу целесообразно разобраться с процедурой оформления документации на объект и обязательно соблюсти строительные нормы.
Читайте также:
- ЦИАН назвал сумму, которую россияне готовы потратить на постройку дома
- Наступила стабилизация: что происходит с ценами на строительство домов
- Каменный или деревянный: какой дом выгоднее строить после скачка цен
Будьте в курсе важных новостей — следите за телеграм-каналом «РБК-Недвижимость»
Источник https://sovcombank.ru/blog/ipoteka/lgotnaya-ipoteka-na-samostoyatelnoe-stroitelstvo-doma
Источник https://realty.rbc.ru/news/629875639a794791318322cd