Залоговая недвижимость: как купить квартиру у банка
Если заемщик не может оплачивать ипотеку, то банк вправе выставить жилье на торги. На аукцион могут попасть не только ипотечные квартиры, но и жилье, которое находится в залоге по потребительскому кредиту. Просрочка по ипотеке в крупнейших российских городах небольшая (1–2% от общей суммы кредитов), но с ростом общего объема ипотеки залоговых квартир будет становиться больше, прогнозируют аналитики компании «Бест-Новострой». Изначально залоговая недвижимость выставляется на аукцион либо по нижней планке рыночной цены, либо даже ниже нее, отмечают в компании «Азбука жилья». Рассказываем, как купить залоговое жилье у банка, на каких площадках искать такие квартиры и можно ли на этом сэкономить.
Потенциальные банкроты
В настоящее время задолженность россиян по ипотечным кредитам превышает 10,5 трлн руб., следует из статистики Банка России. В первой половине 2021 года рост числа банкротств граждан более чем вдвое превысил прошлогодний уровень. По данным Объединенного кредитного бюро (ОКБ), число россиян с просроченной на 90 и более дней задолженностью от 500 тыс. руб. составляет 1,1 млн, а суммарный долг потенциальных банкротов — свыше 1,5 трлн руб.
Сколько стоит залоговое жилье
Если заемщик не погашает ипотеку, обеспечением по которой выступает недвижимость, банк имеет право подать в суд и взыскать залог через ФССП. После решения суда имущество выставляется на торги и проводится аукцион по его продаже. Стартовая цена продажи определяется оценочной компанией.
Елена Мищенко, руководитель департамента городской недвижимости «НДВ Супермаркет Недвижимости»: — Залоговую недвижимость банков иногда можно купить на аукционе по цене ниже рынка, но не более чем на 10%. Чаще залоговое имущество в процессе аукциона разгоняется в цене и продается выше рынка. Залоговых аукционов много, лотов на них будет больше, но чтобы приобрести такую квартиру, нужно запастись терпением — постоянно мониторить площадки, рыночные цены и найти действительно нужный и выгодный для себя вариант.
В агентстве недвижимости «Азбука жилья» «РБК-Недвижимости» рассказали, что изначально залоговая недвижимость выставляется на аукцион либо по нижней планке рыночной цены, либо ниже нее. Но это не значит, что банк будет продавать квартиру за небольшие деньги и себе в убыток — обычно недвижимость выставляется на продажу по цене, примерно на 10% превышающей реальную, пояснили аналитики компании. Это учитывается оценщиками залоговых квартир. Также есть шанс, что цена во время аукционной продажи поднимется до высшей планки реальной рыночной цены — особенно если жилье в нормальном состоянии, с хорошей транспортной доступностью и развитой инфраструктурой района. Главная задача банка — как можно быстрее реализовать нецелевой актив, пояснили «РБК-Недвижимости» в компании «Бест−Недвижимость». В этом случае возможны скидки до 20–25% — из-за срочности. Но такое происходит крайне редко, обычно хорошие залоговые квартиры продаются на аукционе и до прямой покупки у банка хорошие лоты просто не доживают.
Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «Бест-Новострой»: — Приобретение жилья из числа банковских залогов редко становится выгодным для покупателя. Банк должен реализовать имущество через открытые торги, тогда стоимость, как правило, доходит до рыночной и смысла ввязываться в аукцион обычно нет. В условиях высокого спроса они вряд ли станут продаваться настолько ниже рынка, что опустят средний уровень цен на жилье. Чтобы это произошло, нужен ипотечный кризис, подобный североамериканскому 2008–2009 годов. То есть доля необслуживаемых жилищных кредитов должна составлять 15–20% от общего числа.
Собственные площадки банков
Квартиры, которые банки не сумели реализовать на аукционных торгах (не нашлось покупателей), размещаются на официальных сайтах кредитных организаций. Российские банки реализуют залоговые квартиры через обычные интернет-площадки, например ЦИАН или «Авито», по среднерыночным ценам. Но некоторые крупные банки продают залоговую недвижимость через собственные площадки. ВТБ реализует на своей площадке жилую и коммерческую недвижимость, а также транспорт и оборудование. Жилые дома с земельными участками и квартиры банк также продает через сторонние площадки, такие как ЦИАН или «Авито». Газпромбанк реализует непрофильные активы через общий портал продаж. Здесь продается все — от квартир и земли до промышленных комплексов и объектов инфраструктуры. Но база небольшая. У Россельхозбанка имеются две площадки. Первая — для реализации собственных непрофильных активов, вторая — для продажи залогового имущества. Но лотов там немного. Банк «Открытие» реализует залоговое имущество на своей небольшой площадке. В базе есть квартиры в новостройках столичного региона. Предложений немного. Росбанк также реализует залоговую недвижимость на своей площадке. В базе есть жилая и коммерческая недвижимость, а также предполагается продажа земельных участков.
Фото: Лиходеев Семен/ТАСС
Банковские аукционы
Актуальные предложения залоговых квартир представлены на официальном сайте для размещения информации о проведении торгов (torgi.gov.ru). Здесь можно найти все объекты недвижимости во всех регионах России. Но этот информационный ресурс предназначен для кредиторов, так как здесь можно разместить информацию о торгах, но нельзя принять в них участие как покупателю.
Как купить недвижимость на банковском аукционе:
- найти подходящую недвижимость на сайте торгов;
- пройти аккредитацию на электронной площадке;
- выбрать лот, внести задаток (обычно 5% от стоимости лота) и подать заявку на участие;
- пройти проверку документов и получить уведомление о допуске к аукциону;
- предварительно осмотреть недвижимость (очно или онлайн);
- участвовать в торгах на повышение стоимости, если покупателей несколько;
- в случае победы на торгах получить на электронную почту протокол о приоритетном праве на приобретение объекта по утвержденной на аукционе стоимости.
Плюсы покупки недвижимости на аукционах у банков:
- гарантия чистоты сделки (объект, который продается банком как залоговый, изначально проверялся им на различные юридические риски, что позволит минимизировать правовые риски в целом в отношении самого объекта);
- удобные сервисы, позволяющие проводить поиск залоговых объектов под конкретный бюджет покупателя;
- объекты продаются по стоимости чуть ниже, чем на рынке обычной недвижимости;
- описание объекта на площадках структурировано в большинстве случаев лучше, чем у среднестатистического риелтора в объявлении.
Минусы покупки недвижимости на аукционах у банков:
- сложность реального физического просмотра объекта;
- более сложная, длительная и бюрократичная процедура самой сделки;
- не всегда предоставляют для изучения документы, которые связаны с историей объекта недвижимости;
- трудно купить объект за счет ипотечных средств.
Александр Катков, адвокат, партнер Legal Group «NOVATOR»
Читайте также:
- Квартирные аукционы: насколько выгодна покупка жилья на торгах
- Как купить квартиру в Москве у города. Инструкция
Распродажа имущества
Ленточнопильный станок Pilous ARG 260 Plus E
TOYOTA LAND CRUISER 150, 2020 г.в.
Audi Q5, 2018 г.в.
TOYOTA LAND CRUISER Прадо 150, 2018 г.в.
Каток LIUGONG CLG6614E
Полуприцеп, 2020 г.в.
Автопогрузчик Hyster H2.5UT, 2020 г.в. (с наработкой)
Экскаватор-погрузчик SDLG LinGong B877, 2019 г.в.
Полуприцеп Kogel SN24, 2008
Toyota RAV4, 2021 г.в.
Прицеп-ломовоз двухосный
LADA Vesta SW, 2018 г.в.
Автомобиль ISUZU NMR 85 H
Подписаться на обновления списка изъятого имущества
Продажа конфискованного имущество и изъятой техники от лизинговой компании «ЧелИндЛизинг». Залоговое имущество купить по остаточной стоимости. Реализация на выгодных условиях.
Под конфискованным имуществом подразумевается изъятые лизинговой компании предметы лизинга, которые ей принадлежат на праве собственности, у лизингополучателей, которые не выполняют своих обязательств по договорам лизинга.
Чаще всего конфискация происходит по причине невозможности лизингополучателей оплачивать платежи по договору лизинга, поэтому предмет лизинга изымается у должника и выставляется на продажу по минимально возможной, остаточной стоимости для закрытия долгов должника.
Перед тем как изъять имущество, предоставленное в лизинг, лизингодатель ведет переговоры с лизингополучателем-должником по вопросу досудебного урегулирования образовавшейся задолженности или предлагает досрочно закрыть договор лизинга.
Если по предложенным решениям поступает отказ от клиента, то производится конфискация и дальнейшая реализация изъятого имущества для погашения задолженности.
Покупать конфискованное имущество выгодно по нескольким причинам:
- его стоимость в несколько раз ниже рыночной стоимости,
- предметы лизинга в основной своей массе не старше 3 лет,
- вы покупаете напрямую у собственника,
- гарантия отсутствия обременений, арестов на продаваемое имущество, т.к. продает сама лизинговая компания,
- продажа имущества осуществляется в максимальные сжатые сроки, возможно даже в день осмотра имущества,
- возможен повторный лизинг.
Реализация изъятого имущества производится на законных основаниях. При готовности всех документов, сделка по продаже конфискованного имущества может быть проведена за один рабочий день.
Условия лизинга
Размер получаемого лизинга
Первый взнос
Вид налогообложения
Длительность сроков лизинга
Правовая форма и деятельность организации
ООО, ПАО, ЗАО. ИП, бюдж. организации
Челябинск и соседние области
Страхование
В организации на Ваш выбор
Преимущества нашего лизинга
- Время решения по лизингу — 1 рабочий день!
- Обновление основных средств без отвлечения денег из оборота;
- Нет дополнительного залога;
- Экономия по платежам в бюджет по налогу на прибыль;
- НДС – принимается к зачету;
- Ускоренная амортизация – стоимость имущества списывается на себестоимость в 3 раза быстрее;
- Налог на имущество сокращается в 3 раза;
- Лизинг позволяет получить сбалансированный баланс в отношении собственных и заемных средств;
- Долгосрочное финансирование с возможностью отсрочки уплаты основных сумм;
- При лизинге вопросы финансирования и приобретения решаются одновременно;
- Вы можете воспользоваться возвратным лизингом, с целью пополнения оборотных средств и налоговой оптимизацией предприятия;
- Возможность субсидирования лизинговых платежей из бюджета региона;
- Помощь в оформлении и подготовке договоров поставки, юридическое и таможенное сопровождение сделки.
Ответы на частые вопросы
Что может являться предметом лизинговой сделки?
Предметом лизинговой сделки могут являться новые и подержанные автомобили, строительная и спецтехника российского и иностранного производства, а также различное оборудование.
Возможно ли уменьшение или увеличение аванса?
График составляется по согласованию с лизингополучателем, с учетом индивидуальных особенностей.
Какая остаточная стоимость предмета лизинга будет после окончания договора лизинга?
Если срок договора лизинга совпадает со сроком полной амортизации предмета лизинга, то остаточная стоимость будет минимальна и приближена к 1000 руб. Если срок договора лизинга не совпадает со сроком полной амортизации предмета лизинга, то остаточная стоимость будет равна балансовой стоимости на момент передачи предмета лизинга после окончания срока действия договора.
Предоставляете ли вы услуги по регистрации автомобилей и спецтехники в органах ГИБДД и ГОСТЕХНАДЗОРЕ?
Регистрация автомобиля и спецтехники может осуществляться как лизингополучателем, так и лизингодателем.
На чьем балансе находится предмет лизинга?
Стандартные условия договора лизинга подразумевают учет предмета лизинга на балансе лизинговой компании, но по согласованию сторон может быть передан на баланс лизингополучателя.
Существуют ли обязательные требования по дополнительному обеспечению, открытию счетов в банке и прочее?
Дополнительные требования не относящиеся к лизинговой сделке отсутствуют.
Возможен ли досрочный выкуп предмета лизинга и досрочная выплата лизинговых платежей?
Да, возможен при предварительном письменном уведомлении лизинговой компании и согласовании условий досрочного выкупа.
Что происходит, если лизингополучатель выплатил авансовый платеж, компенсировал в составе лизинговых платежей часть стоимости предмета лизинга, и оказался в состоянии неплатежеспособности? Будет ли лизинговая компания учитывать интересы лизингополучателя?
Если складывается ситуация неплатежеспособности, возможны варианты отсрочки, переноса, реструктуризации платежей. Если же принимается решение в принципе прекратить бизнес – проект, под реализацию которого приобретался предмет лизинга, лизингополучателю всегда дается право на досрочный выкуп по остаточной стоимости. В этом случае лизингополучатель сам находит на вторичном рынке покупателя на предмет лизинга, сам определяет цену и после совершения сделки купли – продажи с новым покупателем возвращает лизинговой компании лишь остаточную стоимость имущества, а за счет образовавшейся разницы полностью или частично компенсирует себе ранее уплаченные лизинговые платежи. По согласованию сторон поиск покупателя может осуществить Лизингодатель.
Источник https://realty.rbc.ru/news/60d1e1679a7947d81ab94057
Источник https://ekb.chelindleasing.ru/rasprodazha-imushchestva/